23.07.2015|13:06|

Власти Австралии раздумывают над тем, как сдержать рост цен на недвижимость в Сиднее -3-

(С продолжением)

СИДНЕЙ, 23 июля (Dow Jones). Стремительно растущие цены на жилье заставляют регулирующие органы Новой Зеландии и Австралии рассмотреть возможности по устранению зарождающихся "мыльных пузырей" на рынках недвижимости в отдельных городах, что является весьма необычной практикой для любой страны.

В Окленде, самом большом городе Новой Зеландии, цены на недвижимость за прошедший год подскочили на 17%, тогда как общенациональный средний рост цен составил 9,3%. Стоимость недвижимости в Окленде теперь на 50% выше, чем восемь лет назад. Цены на жилье в Сиднее за последние 12 месяцев выросли в четыре раза сильнее, чем в остальных административных центрах Австралии.

Власти достаточно редко вводят ограничительные меры для отдельного округа или города, но рост числа местных спекулянтов недвижимостью и приток иностранных покупателей, в частности, из Китая, привел к тому, что спрос на рынке жилья в Сиднее и Окленде значительно превысил предложение. Власти обеих стран все больше опасаются, что внезапный обвал рынка недвижимости может подорвать экономику в целом.

В Австралии применение ограничительных мер на рынке недвижимости Сиднея пока находится лишь на стадии обсуждения. Тем временем в Новой Зеландии уже введены правила, призванные ограничить негативное влияние роста цен в Окленде: с октября этого года инвесторы в сфере недвижимости будут должны поместить на депозит не менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Подобные правила не будут распространяться на другие города Новой Зеландии.

До настоящего момента власти Австралии пытались сдержать рост цен, ограничив выдачу кредитов спекулятивным инвесторам, а также повысив стоимость ипотечного кредитования для покупателей жилья по всей стране. В последние несколько недель, однако, центральный банк дал понять, что эта проблема носит локальный характер, назвав рост цен в Сиднее "сумасшедшим".

Сосредоточение внимания на Сиднее позволяет предположить, что центральный банк Новой Зеландии может прибегнуть к такой же политике. "Стремительный рост цен практически полностью сосредоточен в Сиднее, - сказал Джордж Тарену из UBS AG. – Достаточно сложно осуществить меры, нацеленные лишь на рынок жилья в Сиднее, но ситуация развивается таким образом, что мы вынуждены задуматься об этом".

Ранее в этом месяце в Citigroup Inc. сообщили, что риск обвала рынка недвижимости стал настолько реальной перспективой, что настало время прекратить столь легкую выдачу кредитов инвесторам в недвижимость в Сиднее. "Проблема уже имеет место быть, - сказал Пол Бреннан из Citi Research. – Применения дополнительных пруденциальных мер, направленных на рынок недвижимости Сиднея, возможно, избежать не удастся ".

Центральный банк и регулятор банковской системы рассмотрели предложения по решению проблемы с ценами, опасаясь того, что обвал рынка недвижимости Сиднея может нивелировать многолетние усилия по стимулированию экономики посредством поддержания рекордно низких процентных ставок. Ситуация усугубляется тем, что падение цен на сырьевые товары, обусловленное замедлением экономики Китая, оказывает негативное влияние на темпы роста экономики Австралии. В Австралийском управлении пруденциального регулирования (APRA) рассматривают и анализирую меры, применяемые в других странах, в том числе те, которые применяют новозеландские власти в Окленде.

По словам экономистов, власти, например, могут обязать инвесторов увеличить сумму резервируемых денежных средств относительно суммы займа на покупку недвижимости в Сиднее. Другой способ – ограничить количество буллитных кредитов, выдаваемых австралийцам, желающим заниматься спекуляциями на рынке недвижимости.

После мирового финансового кризиса в 2008 году банковские регуляторы во многих странах, от Великобритании до Сингапура и Канады, пытались предотвратить рост цен на жилье до опасно высоких уровней, обусловленный сверхнизкими процентными ставками. Как правило, во всех странах, столкнувшихся с такой проблемой, применялись общенациональные меры.

Банку Англии были предоставлены полномочия изменять объем резервируемых капиталов по ипотечным кредитам, в то время как в Канаде, где остаются опасения относительно стоимости недвижимости в Торонто, сфокусировались на ужесточении требований к ипотечному страхованию.

В Китае ограничительные меры вводились в отдельных городах, а в Южной Корее несколько лет назад ужесточили условия кредитования на покупку недвижимости в районе Каннамгу, чтобы сдержать цены, которые до этого росли на 25% в год. В Гонконге и Сингапуре применяли меры к отдельным сегментам рынка, в частности, элитной недвижимости и недвижимости, приобретаемой иностранцами.

После публикации последних правительственных данных стал очевиден дисбаланс между рынком недвижимости Сиднея и остальных городов Австралии: цены в Сиднее в 1-м квартале выросли на 13,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года, что почти в два раза превышает средний показатель роста для всех крупнейших австралийских городов и почти в три раза превышает темпы роста цен в Мельбурне, втором по величине городе страны.

"Никогда ранее нам не доводилось наблюдать такое расхождение", - отметил Джордж Тарену из UBS.

Данное ценовое расхождение, по всей видимости, будет усиливаться. Как ожидается,  иммиграция в штат Новый Южный Уэльс, административным центром которого является Сидней, будет продолжать расти, в то время как цены на недвижимость в таких городах как Перт, расположенных в богатой сырьевыми ресурсами Западной Австралии, напротив снижаются, поскольку с окончанием десятилетнего бума добывающей промышленности происходит снижение занятости и инвестиций в эту отрасль.

(Продолжение)

Стремительный рост цен на недвижимость в Сиднее подогревается низкими процентными ставками, которые в настоящее время составляют 2%, при этом на долю спекулятивных инвесторов приходится примерно половина общего объема ипотечных кредитов в Новом Южном Уэльсе.

Также рост цен стимулируют покупатели из Китая и других стран.

Ожидается, что уже применяемые меры несколько снизят спрос на недвижимость по всей стране. В Австралии число новых ипотечных договоров в мае снизилось на 6,1% по сравнению с апрелем.

"Если эта тенденция сохранится, то вероятность применения масштабных макропруденциальных мер будет низкой, - сказал экономист Deutsche Bank AG Фил О'Донахью. – Если крупные банки уже предпринимают усилия по ограничению кредитования инвесторов в сфере недвижимости, то применение отдельных мер для Сиднея может оказаться ненужным".

В любом случае, введение ограничительных мер только в одном городе может быть проблематичным. Сидней является весьма неоднородным городом, где в пригороде на востоке проживают преуспевающие молодые пары, на западе расположены рабочие районы, а на севере – особняки элиты.

В условиях такого разнообразия применяемые меры должны быть чуть ли не адресными, что может негативно сказаться на рейтинге некоторых политиков. Строительные компании, тем временем, считают, что данные меры могут противоречить конституции Австралии, так что любая попытка регулировать рынок недвижимости Сиднея может годами ожидать одобрения суда.

- Автор James Glynn, james.glynn@wsj.com; перевод ПРАЙМ; +7 495 974 7664; dowjonesteam @ 1prime.biz

(Конец)

Dow Jones Newswires, ПРАЙМ

GMT: 2015-07-23 11:06:28

Copyright (c) 2015 Dow Jones & Company, Inc.

Темы: Австралия Сидней

Комментарии 0

Написать комментарий

 
Отправить

Вход